Жилищный вопрос.

Итак вопрос возник уже давно. А всему виной Риэлторы. Я хочу немного развеять ту пелену неизвестного и пугающего слова как многие думают:

Почему собственнику выгодно работать с риэлтором

- Вы хотите продать квартиру?
— Но хотите продать квартиру самостоятельно?
— Почему?
— Наверное, потому что у Вас есть желание получить как можно больше денег и Вы не хотите платить комиссионное вознаграждение, не так ли?

Предлагаю рассмотреть возможные результаты самостоятельной продажи:

Перво-наперво, Вы откроете газету и проведете анализ цен на аналогичные объекты.

Допустим, в результате Вы оцените вашу квартиру в 3 млн. руб. Возможно, что эта цена близка к рыночной, и за неё риэлторские компании продают аналогичные квартиры.

Чтобы получить выгоду, которую Вы планируете, Вам стоит попробовать продать квартиру за ту же цену, что выставляют объекты в прайс агентства со своими комиссионными, не так ли?
А если Вы поставите цену ниже, (допустим 2,95 млн. руб.), то ожидаемый результат от продажи не будет соответствовать вашим ожиданиям – Вы упустите запланированную выгоду от продажи квартиры и получите 2,95 млн. руб., как если бы продавали через риэлторскую компанию (в этом случае, организация рекламы, продаж, все расходы, проблемы, проведение переговоров, действия по организации сделки переложили бы с себя на риэлтора).

Для того чтобы получить с продажи квартиры желаемую сумму денег, Вы должны получить комиссию агентства, которую риэлторские компании прибавляют к цене продавца. Иначе игра Ваша задумка не имеет смысла. Согласны?

Итак, после того как Вы определили цену на квартиру и поместили объявление о продаже в газету (или другие рекламные источники) сделав пометку «без посредников» — Вы ожидаете звонков от потенциальных покупателей.

Ожидаемый результат будет выглядеть примерно так.

Кого заинтересует Ваша квартира?

— потенциальных покупателей,

— риэлторов.

1) Потенциальные покупатели без агентов. Когда они самостоятельно ищут квартиру то, сначала, обращают внимание на такие объявления, как у Вас (с пометкой «без посредников»).

Подумайте, почему? Логика проста — покупатель думает, что т.к. Вы – прямой продавец, а риэлтора — то, не будет комиссионных.

Потенциальных покупателей в сделках «без посредников» с прямыми продавцами привлекает возможность сэкономить на комиссионных! В этом случае они рассчитывают на торг и на снижение цены.

Вы видите, в чем проблема?

Вы считаете, что останетесь в выигрыше, если получите комиссионные вместо агентства, выставляя свою квартиру по цене риэлторских компаний.
Но практика показывает, что потенциальный покупатель не соглашается на ту цену, которую предлагает продавец. Он специально искал объявление с собственником, чтобы не платить комиссию агентству, а Вы ему предлагаете с той же самой комиссией, но без агентского сопровождения.

Зачем ему платить Вам 3 млн. руб.? Он, конечно же либо купит у Вас квартиру за 2,95 млн. руб. (эти деньги Вы бы получили, при помощи риэлтора), либо приобретет её через риэлторскую компанию за 3 млн. руб. (с полным набором услуг, гарантией безопасности сделки и финансовых расчетов, сведение к минимуму рисков купить юридически «не чистую» квартиру, широкий выбор объектов, представление и защитой своих интересов).
Вывод: в сделках без риэлтора на комиссионном проценте всегда выигрывает покупатель, но не продавец.

Вероятность самостоятельно удачно провести переговоры в свою пользу, не используя специалиста по работе с недвижимостью и успешно провести сделку – практически равна нулю.

У покупателя не возникнет желания платить Вам надбавку к цене, которую Вы можете получить вместо риэлтора, хотя продаете без агентства.

2) Риэлторы,которые представляют интересы покупателя.

В этой ситуации на Вас более вероятно выйдет агент покупателя.

Предположим, что, не смотря все, о чем мы говорили в первом пункте — покупатель согласился заплатить Вам 3 млн. руб.

— Тогда что остается его агенту?

— Ничего?

— Или, Вы думаете, что он постарается уговорить покупателя приобрести квартиру дороже — за 3,06 млн. руб.?

— Конечно же, нет. Риэлтор будет защищать интересы только своего клиента, то бишь покупателя, поэтому он постарается сбить цену.

Способы и рычаги воздействия на исход ситуации будут на стороне риэлтора и его клиента, а не на Вашей. Вы продаете квартиру в первый или второй раз в жизни, а риэлтор уже доедает третью собаку в навыках ведения переговоров и торга — за это-то ему и платят в данном случае.

В результате:

— если Вы не снизите цену, скорее всего Вашу квартиру никто не купит.

— а если и согласитесь, сделку проведут так, как удобно и выгодно для покупателя, а не для Вас.

Вам это надо?

Значит, если Вы хотите получить за свою квартиру 3 млн. руб. – Вам необходимо попытаться найти покупателя без агента и он должен согласиться заплатить Вам эту цену.
Но:

Очень мало покупателей рискуют приобретать недвижимость самостоятельно. Любой из них боится за свои деньги(и это не без основания!), боятся потерять, приобретенную квартиру, если вдруг когда-нибудь обнаружатся проблемы с правом собственности, боятся, что их обманут, опасаются остаться и без денег и без квартиры и т.д.

Покупатели знают что, для приобретения объекта без комиссии – необходимо купить квартиру у продавца напрямую, но его цена будет такой же, как и у агентств недвижимости, а торг и снижение по цене достаточно проблематичное занятие, если заниматься этим без специалиста.

Покупатели подключают к своему поиску риэлторские компании с желанием безопасно и быстро провести сделку, со сведением рисков к минимуму, с минимальными затратами личного времени и получением квартиры, максимально соответствующей их запросам.

При проведении сделки самостоятельно, на просмотр могут явиться грабители или мошенники… но это исключено, при работе с риэлтором, так как такие люди боятся «светиться» в агентствах недвижимости, т.к. становятся известны их контакты и лицо.

Ведя продажу самостоятельно, Вы: отвлекаетесь от работы, тратите свое свободное время на звонки(большая часть которых будет от агентств), которое могли бы посветить своим родным, близким или просто приятному времяпровождению; вести переговоры, презентации (и т.д.), тратите деньги на рекламу квартиры (которая может оказаться ни такой эффективной из-за использования ни всех рекламных способов и приемов); тратите время на сбор и усвоение информации, необходимой для проведения сделки,… в итоге, потратите деньги на юриста, который ни всегда компетентен в сфере недвижимости; нервничать и переживать и т.д.

Подумайте, зачем Вам все эти проблемы и оправданы ли они?
Если на рынке недвижимости в продаже будут аналогичные Вашему объекты, но по цене немного ниже — Ваш даже не будут смотреть.
Показы квартиры

Принимая звонки, Ваш риэлтор выяснит у потенциального покупателя или его агента, основные требования к объекту, узнает откуда у покупателя финансовые средства и когда они будут. Задаст необходимое количество вопросов, которые«отфильтруют» простых любопытствующих от потенциальных покупателей, договорится о времени просмотра.

Перед презентацией Вашей квартиры риэлтор даст ценные рекомендации, как подготовить квартиру к продаже (по аналогии с автомобилем), для того, чтобы она приняла максимально презентабельный вид и имелась возможность продать её дороже или ускорило время экспозиции.
Во время презентации Ваш риэлтор выгодно представит квартиру потенциальному покупателю, грамотно расставляя акценты, подчеркнет преимущества, профессионально оценит особенности объекта. Мастерски проведенная презентация может сделать квартиру привлекательнее для потенциального покупателя, а, значит и увеличит вероятность успешной продажи. За это, собственно, риэлтор и получает большую часть своего вознаграждения, а не за оформление документов и сопровождение сделки, как принято считать.
Пакет документов

Во-первых, Ваш риэлтор проверит в каком состоянии правоустанавливающие документы на Вашу квартиру, и приведет их в надлежащий вид, дабы исключить суматошную беготню и перерасход финансов при необходимости срочного оформления, когда неожиданно найдется покупатель.

Во-вторых, помощь Вашего риэлтора окажется полезной при сборе необходимых документов. Любому из нас знакомо, каково это ходить по инстанциям самим, стоять в очередях, расспрашивать и узнавать, где и как получить нужную справку, необходимость выполнять другие рутинные и утомительные, но необходимые действия…

В-третьих, риэлтор готовит необходимые для сделки документы и проследит за правильным их заполнением. Ведь правильно оформленные в юридическом плане документы — важная основа любой успешной сделки. При неправильном их составлении или заполнении сделка может быть приостановлена и тогда ее исход может повиснуть в воздухе как минимум на один месяц. Поэтому их наличие и правильное заполнение — это гарантия прочности и защиты Ваших интересов и прав.

Оценка квартиры

Умение правильно определить рыночную цену на Ваш объект – это львиная доля успешной продажи. Грамотный риэлтор знает динамику цен на рынке, прогнозирует ожидания по росту и спаду ни только цен, но и покупательской способности; владеет механизмами оценки объектов недвижимости, с учетом всех важных факторов, определяющих стоимость квартиры, в конце концов он знает цену за которую реально продаются объекты недвижимости.

Преимущество правильной оценки квартиры:

1) сделает объект ликвидным, а это значит, что сроки экспозиции станут существенно короче;

2) покажет потенциальному покупателю преимущества квартиры по сравнению с аналогами, оценку которых провели неверно;

3) поможет исключить «пустые» просмотры, излишних трат на рекламу объекта, ненужных переживаний и торга в цене.
Консультирование

Риэлтор в своем лице представляет агентство недвижимости. В следствие чего у него есть большая информационная поддержка от компании, в лице юристов агентства, директоров филиалов, которые имеют огромные практические знания и опыт. А это значит, Ваш риэлтор разъяснит Вам юридические тонкости, выберет более выгодный вариант осуществления сделки, а также предупредит неприятные последствия (которые могут возникнуть в связи с незнанием законодательства).

Организация и проведение сделки

Провести сделку с недвижимостью без излишних переживаний, суеты и осложнений – непростое дело. У людей, имеющих поверхностные знания в сфере недвижимости, пытающихся провести ее самостоятельно, каждый раз возникают различные вопросы, неясности и сомнения. Ваш Риэлтор организует сделку на всех этапах – с момента проведения рекламной компании до непосредственной передачи денег и ключей продавцу. Количество этапов между этими двумя моментами может быть различным. И вероятнее всего человек, который впервые столкнулся с продажей недвижимости, может сделать на каком-нибудь этапе ошибку и потеряет в деньгах больше, чем планировал получить.
Консультирование

Риэлтор в своем лице представляет агентство недвижимости. В следствие чего у него есть большая информационная поддержка от компании, в лице юристов агентства, директоров филиалов, которые имеют огромные практические знания и опыт. А это значит, Ваш риэлтор разъяснит Вам юридические тонкости, выберет более выгодный вариант осуществления сделки, а также предупредит неприятные последствия (которые могут возникнуть в связи с незнанием законодательства).

Переговоры

Проведение переговоров – другая важная сторона сделки. Причем переговоры проводятся не единожды и ни только на одном каком-то этапе. От их результатов зависит будет ли покупатель приобретать Ваш объект или нет, а также это может отразиться на цене – как в меньшую, так и в большую сторону. Согласитесь, что это наиболее важные для Вас момента в сделке.

Когда у покупателя есть агент и он заинтересован Вашим объектом — готовьтесь дать торг. Не имея представителя продавцы, обычно либо не идут на сделку, либо соглашаются с ценой, которая заведомо ниже выставленной изначально.

Ваш Риэлтор — это защитник Ваших интересов. Он всегда даст разъяснение Вам по сути происходящего, не допустит обмана или перекладывание на Вас лишней ответственности или действий по проведению сделки, возьмет на себя все переговоры, сделает так, чтобы Ваша квартира в глазах покупателя выглядела наиболее привлекательно, обсудит и согласует вариант взаимовыгодного осуществления сделки.

Резюме

На практике довольно часто встречаю продавцов, которые пытаются продать свою квартиру самостоятельно.

Причина этому – они не знакомы с тем какие сложности ждут их и какие возможности могут быть упущены для продажи объекта недвижимости по выгодной цене.

В результате, когда начинают возникать какие-то проблемы или они теряют деньги – тогда приходит понимание того, что лучше бы их интересы представлял риэлтор, сберегая их нервы, финансы и время. Итак выбор совершить самостоятельную продажу или покупку или же через риэлтора? Конечно же решать вам. УДАЧИ ВАМ.

Рейтинг: 

Вход на сайт

Если вы зарегистрированы, то можете войти:

ВХОД НА САЙТ